부동산 계산기
부동산 양도소득세 계산기
양도소득세의 정의
위키백과 및 네이버 지식백과 참조: **양도소득세(Capital Gains Tax)**란 토지, 건물 등 부동산이나 자산의 권리를 그 소유 기간 동안 발생한 가치 상승에 대해 양도하는 시점에서 발생하는 이익(양도차익)에 대하여 부과하는 국세입니다. 소득세법에 근거하여 과세 기간별로 합산하여 신고·납부합니다.
양도소득세 산정 구조 및 주요 공제 항목
1) **양도차익 산출:** `양도가액 - (취득가액 + 필요경비)`로 계산되며, 필요경비에는 취득세, 법무사 비용, 공인중개사 수수료 및 자본지출액(발코니 확장, 시스템 에어컨 설치 등 가치증가 수선비)이 포함됩니다.
2) **장기보유특별공제 및 기본공제:** 3년 이상 보유한 토지·건물인 경우 보유 기간과 거주 기간에 따라 일정 비율을 과세표준에서 공제하며, 연 1회 기본공제 250만 원이 차감됩니다.
3) **세율 적용:** 기본 세율(6% ~ 45% 누진세율)이 적용되며, 1년 미만 또는 단기 보유 시에는 중과세율(최대 70%)이 적용될 수 있습니다. 1세대 1주택자로서 요건(2년 이상 보유 등)을 충족하고 실거래가 12억 원 이하인 경우 비과세 혜택을 받습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
부동산을 양도한 달의 말일부터 **2개월 이내**에 주소지 관할 세무서에 예정신고 및 납부를 해야 합니다. (예: 5월 15일에 매도한 경우 7월 31일까지 신고·납부). 기한 내 신고 시 납부세액의 3%를 공제받을 수 있는 확정신고 전 예정신고 혜택이 있습니다.
자본적 지출(발코니 확장, 보일러 교체, 샤시 교체 등 자산의 가치를 현실적으로 증가시키는 수선비)은 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 반면, 도배나 장판 교체, 싱크대 단순 소모품 교체 등 수익적 지출(유지보수 비용)은 필요경비로 인정되지 않습니다.
1세대가 국내에 1주택을 보유하고 그 주택의 **보유 기간이 2년 이상**(조정대상지역 취득 시 거주요건 2년 포함)이어야 하며, 양도 당시 실거래가가 **12억 원 이하**일 때 양도소득세가 전액 면제(비과세)됩니다. 12억 원 초과 고가 주택의 경우 12억 원 초과분에 대해서만 과세됩니다.